Что такое реструктуризация ипотеки и как её оформить?

Реструктуризация ипотеки — мера защиты заемщика, для которого стало невозможно своевременно и в полном объеме уплачивать платежи по ипотеке. В условиях экономической нестабильности, риск снижения доходов плательщика ипотеки достаточно высок, а ежемесячные суммы в погашение ипотеки иногда достигают до 50% дохода семьи заемщика. Поняв, что кредитный платеж становится непосильным, плательщику стоит всерьез задуматься о реструктуризации долга. О том, кто и при каких условиях может использовать реструктуризацию для снижения кредитной нагрузки, читайте в нашем материале.

Что такое реструктуризация ипотечного кредита?

Реструктуризация ипотечного жилищного кредита представляет собой изменение условий кредитования между заемщиком и кредитным учреждением. Основная цель — уменьшение ежемесячного платежа до размера, приемлемого и для заемщика, и для кредитора. При наличии уважительных причин, банки достаточно часто идут навстречу плательщикам и предлагают провести реструктуризацию в той или иной форме. Это связано с их заинтересованностью в отсутствии «проблемной» кредитной задолженности в отчетности перед ЦБ РФ.

Банку гораздо выгоднее заранее договориться с заемщиком и пойти на небольшие уступки, чем инициировать судебное разбирательство, заниматься продажей заложенной недвижимости и взысканием долгов. Заемщик, потерявший способность платить по кредиту в полном объеме, получает снижение суммы ежемесячного платежа, временную передышку для поиска работы и не теряет жилье.

ВАЖНО! Реструктуризацию целесообразно проводить до наступления просрочек по кредиту. В таком случае у заемщика больше шансов получить согласие банка и благоприятные новые условия.

В каких случаях реструктуризируют ипотеку?

Важно знать, что претендовать на реструктуризацию долга по ипотеке могут не все заемщики, а только те, кто сможет документально подтвердить ухудшение своего финансового положения. Самыми распространенными основаниями для изменения условий кредитования считаются:

1. Тяжелая болезнь одного из членов семьи плательщика, вследствие чего возникла необходимость длительного дорогостоящего лечения или увольнения одного из членов семьи для ухода за больным.
2. Потеря работы заемщиком или членом его семьи вследствие реорганизации или ликвидации предприятия. В этом случае целесообразно использовать кредитные каникулы на время поиска новой работы и испытательного срока.
3. Рождение ребенка и, как следствие, нахождение одного из родителей в отпуске по уходу за ним. Если с рождением ребенка уменьшился ежемесячный доход семьи, выгодно снизить платеж по ипотеке.
4. Снижение дохода по причине получения инвалидности заемщиком или иным работающим членом его семьи.
5. Резкое изменение курса валюты (если ипотека была в иностранной валюте).

ВНИМАНИЕ! При рассмотрении заявления о реструктуризации задолженности, банк заново будет анализировать доходы плательщика.

Формы реструктуризации кредита

Условия реструктуризации ипотечного кредита могут существенно отличаться для разных заемщиков. Выбор той или иной программы зависит от таких факторов, как  возраст плательщика ипотеки и членов его семьи, наличие просрочек в прошлом, общей суммы произведенных платежей по кредиту, размера ежемесячного дохода. Рассмотрим основные варианты изменения условий ипотечного кредита.

Предоставление льготного периода

Льготный период по уплате основного долга (или процентов) может быть предоставлен заемщикам, которые временно испытывают денежные затруднения и в скором будущем смогут оплачивать платежи в прежнем объеме (например, при смене места работы). В этом случае предоставляется возможность погашать только основной долг, а сумма процентов за этот период будет выплачиваться после всех кредитных платежей. Если предоставляется льготный период на уплату процентов, то определяется посильный фиксированный платеж, а начисленные проценты распределяются равномерно на весь период гашения кредитной задолженности. Обычный срок льготного периода (кредитных каникул) от 6 до 12 месяцев.

Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование предполагает погашение ипотеки за счет выдачи нового займа в размере оставшегося долга. Новый кредит оформляется на более приемлемых условиях для плательщика. Зачастую это снижение ежемесячного платежа и увеличение срока кредита. Основной плюс рефинансирования в первоначальном банке – отсутствие необходимости переоформления документов, связанных с залогом недвижимости.

Увеличение срока кредита

Пролонгация — увеличение срока кредита, используется для уменьшения ежемесячного платежа. В этом случае происходит перерасчет кредитной задолженности и установление нового графика платежей. Следует знать, что за счет уменьшения суммы ежемесячной выплаты увеличивается срок кредита, а значит, и сумма переплаты по нему.

Полное погашение кредита раньше срока

Этот способ является разновидностью рефинансирования и выгоден тем, у кого проценты по ипотеке выше, чем предлагают банки на момент реструктуризации. Заемщику выгодно взять кредит в другом кредитном учреждении под более низкие проценты, это возможно при наличии стабильного заработка и хорошей кредитной истории. Этот способ используют граждане, желающие уменьшить переплату и снизить ипотечный платеж.

Изменение валюты ипотеки

Эта форма изменения условий кредита применима для владельцев ипотечных валютных займов. По согласованию с кредитором, сумму основного долга в иностранной валюте переконвертируют в рубли. Конвертация может быть по курсу ЦБ или по действующему рыночному курсу. При соответствии заемщика условиям Постановления Правительства РФ №961 от 11.08.2017, часть долга может быть списана.

Отмена начисленных ранее штрафов и пени

При наличии просрочек по займу в прошлом, часть штрафов и пени может быть отменена банком с целью стимулировать плательщика к дальнейшему своевременному погашению ипотеки. Данный способ применяется при небольшой остаточной сумме долга и положении плательщика, при котором нецелесообразно применять судебное и иные виды взыскания.

ВНИМАНИЕ! Если плательщиком ранее проводилось частичное досрочное погашение кредита, вследствие чего был уменьшен его срок, банк может пересчитать ежемесячный платеж с изменением аннуитета и продлением срока кредитования до первоначального.

Пакет необходимых документов

Реструктуризация носит заявительный характер: гражданин, желающий изменить условия кредитования, должен подать соответствующее заявление в кредитующий его банк и приложить пакет необходимых документов. Образец заявления можно получить в банке, выдавшем кредит, там же стоит уточнить необходимый список документов. В общем виде список документов для реструктуризации ипотечного кредита будет выглядеть так:

• заявление;
• паспорт заемщика;
• справка по форме 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий доходы неработающего плательщика;
• трудовая книжка (при увольнении или сокращении);
• свидетельство о смерти члена семьи;
• больничный лист или медицинскую документацию, подтверждающую заболевание, платежные документы об оплате лечения;
• свидетельство о рождении;
• другие документы, подтверждающие снижение заработка и сложную финансовую ситуацию плательщика.

НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! Проведение реструктуризации кредита – право, а не обязанность банка. Должнику следует ответственно подойти к сбору документов, подтверждающих его несостоятельность. Именно на их основе будет приниматься решение о предоставлении помощи в той или иной форме.Все документы представляются в оригиналах и копиях к ним. Заявление оформляется в двух экземплярах с проставлением ответственным лицом отметки о принятии на экземпляре заемщика.

В некоторых случаях банки отказываются идти навстречу заемщику и отказываются реструктурировать ипотечный кредит. В таком случае, при допущении просрочки и инициировании судебного разбирательства, у заемщика будет смягчающее обстоятельство, доказывающее его желание разрешить финансовые затруднения путем мирных переговоров с кредитором.